De vraag is of beleggen in vastgoed in deze onzekere tijd nog wel verstandig is. Haal je je daarmee niet meer onrust dan rendement op de hals? Wie het antwoord op die vraag kan geven, is Marc Wolthuis die als makelaar en partner van KRK bedrijven en beleggers bijstaat. Hij noemt drie redenen waarom een belegger er wel degelijk goed aan doet om te kiezen voor vastgoed.
Ten eerste is er altijd behoefte aan een woning of bedrijfsruimte. Zeker in een gebied dat economisch sterk is zoals de regio groot Amsterdam. Er is schaarste. Een belegger die belegt in vastgoed, belegt dus in een product dat gewild is. Daarnaast heeft een pand volgens Wolthuis altijd een nominale waarde. “Anders dan bijvoorbeeld bij bitcoins.” Tenslotte is een contract in het vastgoed in de regel een langdurig contract waarbij de inflatie gecorrigeerd wordt. “Als je over een langer tijdspad kijkt naar wat er gebeurt met de prijs, zie je dat die geleidelijk aan omhoog klimt. Dat komt door een tekort aan aanbod en, wat je steeds vaker ziet, doordat een gebouw een andere functie krijgt. Ook inflatie speelt een rol.
Risicoprofiel
Het klinkt ook logisch, waar welvaart is, is het fijn om te wonen en te werken en dus is er volop vraag naar een dak boven het hoofd van het gezin of het bedrijf. Wat misschien een bevestiging is van het positieve verhaal, is dat Nederland en de regio Amsterdam in het bijzonder er internationaal goed opstaat. “Al zie je wel dat de perceptie soms iets anders is. In Amerika wordt de Randstad gezien als één geheel en het Groene Hart als een soort Central Park. Hier zien we dat toch iets anders.”
Wat gebeurt er als iemand met een niet omlijnd beleggingsplan in zijn hoofd zich meldt bij het kantoor? Wat is dan de eerste stap?
Wolthuis: ”Wat we dan doen, is het risicoprofiel vaststellen.” Want de ene belegger is de andere niet. De vraag waarop een antwoord moet worden gegeven is of de belegger zelf bij iedere volgende stap betrokken wil worden of dat hij juist alles uit handen wil geven. En welke belegging past bij deze belegger? Altijd is er immers een zeker risico aan verbonden, maar een lager risico gaat veelal gepaard met een iets lager rendement en een meer risicovol project zal dan ook een hoger rendement opleveren. “Uiteindelijk gaat het erom dat we samen een doelstelling formuleren die precies bij de belegger past.”
Daarna komt de spreiding van de belegging aan de orde. Er zijn beleggers die het fijn en geruststellend vinden om alles op één locatie te beleggen. Dat is overzichtelijk, is dan de gedachte. Andere beleggers kiezen ervoor om de belegging te spreiden over meerdere locaties. “Voor beide zijn goede argumenten aan te voeren.” Aantrekkelijk voor álle beleggers is het dat KRK ook voor veel van hen het beheer doet, zodat ze er zelf geen omkijken naar hebben.
Als Wolthuis wordt gevraagd naar een kans waar andere beleggers misschien nog overheen hebben gekeken, waar denkt hij dan aan? “Met een paar beleggers ben ik nu langzaam naar winkelruimtes buiten het centrum aan het kijken. De prijzen staan onder druk en de banken laten ze links liggen, maar in een stad is nu eenmaal altijd behoefte aan voorzieningen.
Gereedschap
De waarde van een pand kan op verschillende manieren worden berekend. “Je kunt naar de stichtingskosten kijken, wat kost het gebouw als het moet worden neergezet. Als er huurders in het gebouw zitten, is het gebruikelijk om de huuropbrengst te kapitaliseren. Dat betekent het bepalen van het rendement van de investering. Niet voor niks wordt er vaak gezegd: ’10 keer de huur is niet duur’.”
Wat heeft de belegger van nu eigenlijk te maken met duurzaamheid en alle nieuwe regelgeving die daarvan het gevolg is? “In Amsterdam gaat men nog een stapje verder dan de landelijke zogeheten BENG norm (bijna energie neutrale gebouwen) “Ze willen hier een beetje het beste jongetje van de klas zijn.” Wat positief is volgens Wolthuis. “Een duurzaam gebouw staat wat mij betreft voor vertrouwen in de toekomst. In praktische zin is het zo dat de lagere exploitatiekosten van een duurzaam gebouw voor een betere marktwaarde zorgen. ” Een voordeel voor de net iets grotere klant of de belegger uit het buitenland noemt hij het KRK lidmaatschap van Dynamis. Een grote, landelijke makelaarsorganisatie met 50 kantoren en meer dan 600 mensen, die met elkaar kennis en kennissen delen zodat de klant altijd kan rekenen op een onderbouwd advies. “Makelaars werken lokaal. Sterker nog, de kennis van de lokale markt is voor de makelaar precies het gereedschap waarmee hij zijn klant kan helpen op een manier zoals niemand anders dat kan. Door als Dynamis kantoren met elkaar samen te werken, ook als het over de kennis van de beleggingsmarkt gaat, maken we elkaar nog sterker.” Wat daarbij komt is dat makelaars door heel Nederland bij de vereniging zijn aangesloten wat wel zo handig is als je belegt ver van je eigen stad of dorp.”
Hoe zit het met die zogenaamde ‘off market deals’. Is dat niet een beetje een ondoorzichtige boel?
“Totaal niet, als wij een kans tegen- komen voor een belegger waarvan wij denken dat die past binnen het beleggingsprofiel van de klant, dan stellen wij dat voor. Dat is ons werk. De ruim 600 professionals van Dynamis en KRK zijn allemaal iedere dag in deze wereld actief en houden hun ogen en oren open. Er komt dagelijks zoveel aanbod voorbij dat het voor een particulier ondenkbaar is om daar allemaal mee in aanraking te komen.”